il cambio di destinazione d’uso di un immobile da negozio a residenziale

Come cambiare la destinazione duso di un immobile? Scopriamo quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso.

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione duso di un immobile rappresenta il fine per cui viene utilizzato (uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, etc.).

Può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Le casistiche più frequenti sono le seguenti:• abitazioni a piano terra più adatte a essere sfruttate per uso commerciale,• trasformazione da negozio ad immobile ad uso residenziale,• trasformazione di garage in magazzini o laboratori,• ex capannoni industriali in disuso trasformabili in immobili ad uso residenziale.

Cambio di destinazione d’uso immobile: quando è possibile? 

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è sempre ammesso a meno che:

• l’immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie,

• si viva in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è stato approvato con l’unanimità dei condomini,

• lo strumento urbanistico comunale (Piano strutturale e Regolamento urbanistico) indichi che non è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. 

Il cambio d’uso può avvenire in due modi:

• con l’esecuzione di opere edilizie

• senza l’esecuzione di opere edilizie.

Ad esempio, per trasformare in casa un negozio bisognerà compiere diversi interventi per adeguarlo ad hoc

Mentre, per trasformare un ufficio in immobile ad uso residenziale potrebbe non essere necessaria alcuna opera edilizia. 

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha introdotto il novellato articolo 23 ter nel Testo Unico dellEdilizia (d.P.R. 380/2001), a cui oggi occorre fare riferimento.

L’articolo ha apportato uno snellimento normativo, modificando la disciplina del cambio di destinazione d’uso. 

Il decreto ha introdotto il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, inteso come mutamento che determini il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:

• residenziale

• produttiva e direzionale

• commerciale

• turistico – ricettiva

• rurale.

Nel caso in cui un edificio presenti destinazioni in più di una di queste categorie, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.

È importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un’unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. 

In sintesi, è cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante “ogni forma di utilizzo dellimmobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale”.

Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Cambio di destinazione d’uso immobile: come effettuarlo? 

Per procedere al cambio di destinazione d’uso di un immobile è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nel Comune in cui è ubicato l’immobile consenta il cambio di destinazione d’uso. 

Infatti, non sempre è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso.

Se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio, è necessaria un’ulteriore verifica presso l’amministratore.

Può capitare che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. 

Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, è necessario presentare la pratica al Comune per ottenere un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. 

Cambio di destinazione d’uso immobile: Titolo autorizzativo 

Il Decreto “SCIA 2 (D.lgs. 222/2016), che ha semplificato il panorama normativo riguardante i procedimenti da seguire per la realizzazione degli interventi edilizi, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.

Per il restauro e il risanamento conservativo che non interessa le parti strutturali dell’edificio, si può utilizzare la Cila.

Per gli interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell’edificio, gli interventi di ristrutturazione edilizia e per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo va utilizzata la Scia

Per gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici, per gli interventi di ristrutturazione urbanistica e per quelli che comportino variazioni della sagoma di immobili vincolati, va richiesto il permesso di costruire. 

È stata semplificata la certificazione dellagibilità degli immobili: il Decreto ha introdotto la possibilità di presentare un’autocertificazione sottoscritta da un professionista, che assevera la conformità dell’opera al progetto presentato e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e di salubrità. 

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018 ha sancito che quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico, è necessario richiedere il Permesso di Costruire.

Il caso oggetto della sentenza riguarda la trasformazione di un appartamento in uno studio medico.

I giudici hanno stabilito che un immobile a uso residenziale trasformato in uno studio professionale presuppone un accrescimento dei servizi necessari ed un aumento del carico urbanistico. 

Cambio di destinazione d’uso di un immobile: quanto costa?

Le pratiche edilizie non sono standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. 

Pertanto, non è possibile dare una risposta diretta al quesito posto. 

Per calcolare il costo di un intervento di destinazione duso, bisogna sommare diverse voci di spesa:• il costo degli eventuali lavori da realizzare• l’onorario del tecnico incaricato• gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria.

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