Frazionamento immobiliare

Sei un investitore in cerca di progetti immobiliari remunerativi e convenienti? Se hai risposto in modo affermativo, allora sei capitato proprio nel posto giusto.

Oggi ti vogliamo parlare del frazionamento immobiliare, se non sai che cos’è, come funziona, quali sono le caratteristiche distintive e i costi non ti preoccupare, armati di una buona dose di pazienza e continua a leggere questo post per reperire tutte le informazioni utili.

GHR è nata a Roma nel 2010 e, dopo aver mosso i primi passi nel settore turistico alberghiero, si è specializzata nel mercato degli investimenti immobiliari con particolare attenzione alle operazioni di acquisto, riqualificazione e vendita di beni immobiliari.

Oggi siamo un punto di riferimento per gli investitori alla ricerca di validi ed esperti professionisti.

Offriamo una consulenza olistica e di grande valore aggiunto sulle operazioni di investimento immobiliare in un mercato estremamente dinamico e competitivo, come quello romano. 

Un ultimo punto che ci sembra doveroso mettere in evidenza, prima di iniziare, è che puntiamo sempre alla soddisfazione della clientela.

Non ci piace fare paragoni con i nostri concorrenti, ma il fattore competitivo di GHR è saper personalizzare le nostre strategie per adattarle al singolo progetto, in modo tale da rispondere alle richieste degli investitori e soddisfare le loro esigenze, anche quelle più ambiziose. 

Bene, adesso che le presentazioni sono finite, possiamo iniziare a “snocciolare” tutto quanto c’è da conoscere in merito al frazionamento immobiliare. 

Ti senti pronto per iniziare? Perfetto, procediamo. 

Frazionamento immobiliare: che cos’è? 

Iniziamo subito con il dare una valida spiegazione sul frazionamento immobiliare.

Il frazionamento immobiliare non è altro che la suddivisione di un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa, l’accorpamento è l’unione di più porzioni di un edificio.

Devi sapere che alla luce delle attuali richieste del mercato immobiliare e dopo i vantaggi introdotti dal decreto “Sblocca Italia“, il frazionamento immobiliare è un investimento vantaggioso: permette di aumentare il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un valore maggiore rispetto a quelli di grandi metrature.

Infatti, oltre ad accrescere il valore del bene immobiliare (vengono a crearsi due unità più piccole e maggiormente richieste sul mercato), il frazionamento immobiliare potrebbe diventare una vera e propria fonte di business per i proprietari di immobili, che hanno troppo spazio e vogliono dare in locazione una porzione. 

Oppure per le famiglie con i figli o i parenti in cerca di una sistemazione, il frazionamento immobiliare è la soluzione ideale per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. 

Immaginiamo già che ti stai ponendo quesiti del tipo: come devo procedere? Devo contattare un tecnico? Quali sono i costi che devo sostenere? 

Beh, ci vuole calma e pazienza per capire meglio tutta la questione burocratica. 

Innanzitutto, ti vogliamo subito spiegare perché il frazionamento immobiliare è un intervento attuale e conveniente. 

Come già ti abbiamo anticipato, la richiesta di frazionare un’unità immobiliare serve per affittare una porzione dello stesso bene immobiliare. 

Serve a generare una rendita realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Mentre, nell’altra porzione, il proprietario dell’immobile può continuare a vivere in maniera indipendente.

Non solo, il frazionamento di un immobile serve affinchè due o più eredi possano utilizzare ognuno una porzione dell’immobile senza che questo debba essere venduto. 

Ti vogliamo illustrare altre due casistiche in cui il frazionamento immobiliare è la soluzione ideale: frazionare un immobile per destinare una porzione ai propri familiari e per aumentare il valore dell’immobile prima della vendita (come ti abbiamo detto gli appartamenti più piccoli sono più facilmente vendibili). 

Inoltre, nel caso in cui volessi cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

Perchè il frazionamento è un intervento attuale

Siamo spesso incaricati a seguire il frazionamento di un immobile. La richiesta nasce di solito per:

  • Successione ereditaria: il frazionamento serve affinchè due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto ad uno degli eredi.
  • Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
  • Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.

Frazionamento immobiliare: procedura da seguire

Arriviamo ai “cavilli” burocratici e vediamo quale procedura seguire per frazionare un immobile. 

È necessario sottolineare subito che dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e dai regolamenti condominiali. 

L’iter procedurale da seguire è il seguente: 

  • Verifica della documentazione esistente
  • Controllo di conformità urbanistica-edilizia e di conformità catastale
  • Presentazione della CILA o SCIA al Comune: si tratta di pratiche edilizie attraverso le quali il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico.
  • Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto
  • Soppressione del subalterno vecchio e costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari
  • Richiesta di autorizzazione al condominio
  • Nuovi allacci utenze domestiche (energia elettrica e gas)
  • Trasferimento della proprietà (in caso di vendita dell’immobile è necessaria la consulenza di un notaio). 

Per compiere questi step procedurali relativi al frazionamento immobiliare, ti consigliamo di affidarti sempre ad un consulente specializzato ed evitare il “fai-da-te”.

Potresti sicuramente incappare in qualche errore. 

Frazionamento immobiliare: I principali aspetti da valutare

Dividere un immobile è nella maggior parte dei casi un investimento molto vantaggioso soprattutto in questo momento storico dove l’esigenza del mercato è avere appartamenti piccoli da vendere o affittare.

Gli aspetti da verificare sono:

  • Posizione degli scarichi dei bagni e delle finestre
  • Una superficie minima che varia in base al Municipio di riferimento
  • Possibilità di realizzare una “bussola” d’ingesso o due porte d’accesso
  • Verifica della regolarità urbanistica 
  • Verifica del regolamento di condominio
  • Possibilità di installare nuovi contatore del gas e dell’elettricità

Frazionamento immobiliare: quando non è possibile realizzarlo? 

Quali sono le possibili cause che potrebbero rendere difficile o impossibile il frazionamento immobiliare? 

Arriviamo al “nocciolo”.

Ci sono immobili che per le caratteristiche intrinseche potrebbero inibire il frazionamento del bene immobiliare. 

Infatti, il bene immobiliare deve rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie, che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio.  

Se vivi in un condominio, è necessario controllare il regolamento condominiale

Frazionamento immobiliare: quanto costa? 

È difficile stimare un costo preciso: le variabili che entrano in gioco sono diverse. 

Ecco qualche voce di spesa da considerare attentamente: 

  • onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche quelle energetiche e impiantistiche,
  • interventi edili: spesso nel frazionare un immobile occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi,
  • allaccio nuove utenze domestiche (circa 350/400 euro),
  • oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria, che variano da comune a comune.

Per maggior informazioni o per richiedere una consulenza ti invitiamo a contattarci:

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